אישה רכשה דירה בבאר שבע. ההסכם קבע במפורש שמחסן חיצוני אינו נכלל בעסקה. כעבור שנתיים רשמה החברה המשכנת את המחסן כצמוד לדירה – בטעות. הקונה ניסתה להיאחז ברישום השגוי כדי לזכות במחסן בלי לשלם עליו. בית המשפט המחוזי בבאר שבע דחה את התביעה וחייב אותה ב-80,000 ש"ח הוצאות. פסק הדין ממחיש את היחס בין הרישום במרשם המקרקעין ללשון ברורה של עסקת מכר דירה.
עסקת מכר דירה והחרגת מחסן חיצוני
בשנת 2011 חתמו הצדדים על הסכם. עורכי הדין החליפו ביניהם טיוטות. באחת מהן הם הוסיפו תיקון בכתב יד. התיקון קבע כי ההצמדות לדירה כוללות מחסן, גינה וחניה כפולה – "למעט מחסן חיצוני". במילים אחרות, הצדדים הוציאו את המחסן החיצוני מגדר הממכר במפורש. הקונה עצמה הודתה בחקירה שלא שילמה על המחסן. היא לא שילמה כי המחסן לא היה חלק מעסקת מכר דירה. הצדדים צירפו לחוזה גם אישורי זכויות. אישורים אלה לא כללו את המחסן החיצוני בין ההצמדות לדירה.
הצמדות לדירה ורישום שגוי במקרקעין
כאן נכנס לתמונה חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). הדין רואה ברישום במרשם המקרקעין ראיה חותכת לתוכנו. הקונה טענה כך: מרגע שהחברה רשמה את המחסן על שמה, הוא שלה. אלא שבית המשפט הבהיר כי כוחו של הרישום אינו מוחלט. לעיתים גורם שלישי רושם בטעות פרט שאינו תואם את ההסכם. במקרה כזה בית המשפט מוסמך לתקן את הרישום. השופט קבע כממצא עובדתי שהחברה המשכנת הצמידה את המחסן לדירה בשגגה, בניגוד להסכמות הצדדים. הקונה גם לא זימנה נציג של החברה המשכנת שיסביר את נסיבות הרישום. הימנעות זו פעלה לחובתה.
עשיית עושר ולא במשפט במקרקעין
בית המשפט ניתח את המקרה דרך חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר"). כדי לבסס עשיית עושר ולא במשפט צריך להראות שלושה יסודות. הראשון הוא התעשרות. השני – התעשרות שבאה על חשבון אדם אחר. השלישי – התעשרות שאינה מעוגנת בזכות שבדין. השופט קבע שכל התנאים התקיימו. הקונה ביקשה להחזיק בנכס שלא שילמה עליו. הצדדים החריגו נכס זה מהחוזה. הקונה ניסתה להיבנות מטעות רישומית, בלי תמורה ובלי זכות שבדין. דיני עשיית עושר ולא במשפט נועדו למנוע בדיוק התעשרות כזו.
סעד הצהרתי, שיהוי וחובת תום הלב
הקונה עתרה לסעד הצהרתי שיכיר בה כבעלת הזכויות במחסן. בית המשפט הזכיר שסעד הצהרתי הוא סעד מן היושר. בית המשפט אינו מעניק סעד כזה למי שבא בידיים לא נקיות. השופט הפנה גם לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר") ולחובת תום הלב בקיום חוזה. הקונה ידעה כבר בעת החתימה שלמוכרים אין דירה אחרת בבניין. ובכל זאת היא הסכימה להחריג את המחסן. הנתבעים החזיקו במחסן ברציפות משנת 2011. הקונה גילתה את הרישום והמתינה כשבע שנים עד שהגישה תביעה. שיהוי זה פעל נגדה.
הקביעות המרכזיות בפסק הדין:
- החרגה חוזית מחייבת: כשהצדדים מוציאים נכס במפורש מגדר הממכר, הם קשורים בכך – גם אם הרישום אומר אחרת.
- רישום שגוי ניתן לתיקון: רישום שאינו תואם את ההסכם אינו חוסה תחת מעמד הראיה החותכת של חוק המקרקעין.
- אין זכייה בחינם: הקונה הודתה שלא שילמה על המחסן. החזקה בו בלי תמורה היא עשיית עושר ולא במשפט.
- תום לב ושיהוי: המתנה ארוכה ושימוש רצוף של הנתבעים במחסן חיזקו את דחיית התביעה.
- גבולות הסעד: הנתבעים לא הגישו תביעה שכנגד. לכן בית המשפט דחה את תביעת הקונה אך לא העניק להם סעד פוזיטיבי.
מה חשוב לדעת לפני חתימה על חוזה רכישה
המקרה ממחיש עד כמה חשוב לבדוק את ההצמדות לדירה. כדאי לעשות זאת כבר בשלב המשא ומתן של עסקת מכר דירה. רישום מאוחר במרשם אינו יוצר זכות יש מאין. לשון החוזה גוברת על טעות של גורם שלישי. מי שחושב שההצמדות לדירה אינן ברורות צריך לברר זאת לפני החתימה. אסור להסתמך בדיעבד על רישום שגוי. בכל עסקת מכר דירה כדאי לקבל ליווי של עורך דין מקרקעין. עורך הדין יוודא שהממכר, ובכלל זה כל ההצמדות, מתועד במדויק. כשמתגלעת מחלוקת על זכויות, הדרך המקובלת היא הגשת תביעה למתן סעד הצהרתי שתכריע בבעלות.
לקריאת פסק הדין, ת"א 9169-08-23 עזריה נ' להב ואח' – לחצו כאן