בית המשפט המחוזי עסק לאחרונה בסכסוך ארוך שנים בין משפחת לוי לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בנוגע לזכויות חכירה במקרקעין ביישוב פוריה כפר עבודה שבצפון. הסכסוך, שנמשך כחמישה עשורים, נסוב סביב דרישת מי שהחזיק בקרקע לאכוף הסכם שקיבל תוקף של פסק דין בעבר ולהחכיר להם נחלות בשטח כולל של 200 דונם.
הסכם שקיבל תוקף של פסק דין
התובעת עתרה לבית המשפט בדרישה להורות לרשות מקרקרעי ישראל להחכיר לה נחלה בגודל 40 דונם, בהתאם לחלוקת הייעודים שנקבעה בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין משנת 1984 ("פסק דין קלך"), שחלקה מיועדת למגורים וחלקה חקלאי. במסגרת ההליך, טענה התובעת כי רשות מקרקעי ישראל מפרה את ההסכם בכך שהיא מציעה לה נחלה שהחלק בה המיועד למגורים קטן יותר מהמוסכם, הרשות דורשת דמי חכירה באופן רטרואקטיבי משנת 84' עם מתן פסק דין קלך וכי, בניגוד להמלצת הוועדה, אין רצף בין השטח שמיועד למגורים לבין השטח החקלאי, הרשות דורשת ממנה להסדיר את ייעוד הקרקע לנחלה ולבצע פרצלציה ותוך הצבת דרישות נוספות שהן לטענתה בניגוד להסכמות הקודמות.
מנגד, רשות מקרקעי ישראל טענה כי ההצעה שהועברה לתובעת משקפת את המצב התכנוני העדכני בשטח, וכי אין באפשרותה להציע לתובעת נחלה שתואמת במדויק את ההמלצות שניתנו בעבר, בשל שינויי תכנון שחל במרוץ השנים.
חובה של רשות ציבורית
בית המשפט המחוזי קבע כי על רשות מקרקעי ישראל, כמו כל רשות מטעם המדינה, החובה לפעול בהגינות, סבירות וללא אפליה בהקצאת אדמות המדינה, ויש לבחון את כל טענות התובעת על פי כך. בהתאמה, דחה בית המשפט המחוזי את עיקר התביעה וקבע כי:
- אין לתובעת זכות קניינית או חוזית במקרקעין: זכותה של התובעת היא הזכות לחתום על חוזה חכירה בלבד, בהתאם להמלצות צוות פרידמן מ-1984, שקיבלו תוקף של פסק דין (פסק דין קלך), ועל כן זכות זו כפופה לשינויים במצב התכנוני שנעשה במירוץ השנים ולנהלי הרשות.
- גודל השטח שמיועד למגורים: המלצת צוות פרידמן דיברה על שטח מגורים בגודל "כ-2 דונם", אך אין בכך התחייבות לשטח מדויק. ההצעה שהעבירה רשות מקרקעי ישראל, הכוללת שטח למגורים של 1.7 דונם, היא סבירה בנסיבות העניין, בהתחשב במצב התכנוני ובחלוף הזמן.
- רצף בין שטחי המגורים והחקלאות: פסק הדין קבע כי אין חובה ליצור רצף בין השטח המגורים לשטח החקלאי. ההמלצה ל"ריכוז רצף שטחים ככל הניתן" אינה מטילה חובה מוחלטת על הרשות.
- ייעוד הקרקע: הדרישה מהתובעת להסדיר את ייעוד הקרקע ולאחד תאי שטחים היא דרישה סבירה התואמת את נהלי רמ"י והחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
- דמי חכירה: בית המשפט אישר את דרישת רמ"י לתשלום דמי חכירה רטרואקטיבית משנת 1984 (מועד פסק דין קלך), וקבע כי חישוב זה מיטיב עם התובעת, מאחר שהתעריף באותה תקופה היה נמוך משמעותית מהיום.
- תניית ויתור: הדרישה מהתובעת לחתום על חוזה חכירה הכולל ויתור על טענות ותביעות עתידיות כנגד רשות מקרקעי ישראל נמצאה בלתי סבירה ובית המשפט הורה לרשות להעביר לתובעת חוזה חכירה חדש, ללא תניית ויתור זו.
שינויים תכנוניים
פסק הדין מדגיש את עליונותם של נהלי רמ"י ושל המצב התכנוני העדכני על פני התחייבויות עבר שלא בוצעה, גם כאשר מדובר בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין. ההכרעה בעניין הדרישה של רשות מקרקעי ישראל, שדורשת מהתובעת לחתום על ויתור טענות ותביעות כנגדה לצורך חתימה על הסכם החכירה, מזכירה את חובתה של רשות ציבורית לנהוג בהגינות, וממחישה כי גם בתנאים הנלווים לחוזים, יש להקפיד על שמירה על זכויות האזרח ולא לכפות עליו ויתור רחב מדי.
פסק הדין מדגים את מורכבות הסדרת זכויות חכירה במקרקעי ישראל, את ההתנגשות בין מציאות תכנונית מתפתחת לבין הסכמות עבר, ואת חובתיה של רשות ציבורית גם כאשר היא מבקשת לסיים סכסוך מתמשך.
לקריאת פסק הדין, 54205-11-21 לוי נ' רשות מקרקעי ישראל – לחצו כאן.