ליקויי בנייה בבתים משותפים הפכו לשכיחים עם השנים.

ליקוי מוגדר בתוספת להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 כך: "ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.", בעוד כשל מוגדר כך: "כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת".

תביעת ליקויי בנייה של נציגות הבית המשותף

לפתחו של בית המשפט העליון הגיעה תובענה של נציגות בית משותף בנוגע לליקויי בנייה. התובענה הוגשה בבית המשפט השלום בחיפה, לאור דיני הסמכות המקומית והעובדה שהמקרקעין מצויים בחיפה.
המשיבה, חברת נאות מזרחי בע"מ, ביקשה להעביר את הדיון לבית משפט השלום בתל אביב, בטענה כי ישנה תניית שיפוט מחייבת, אשר כל רוכשי הדירה חתמו עליה, כי כל מחלוקת בין הצדדים תידון בבתי המשפט במחוז תל אביב.

תקנות סדר הדין האזרחי מכירות בכוחה של תניית שיפוט ייחודית, וככל והצדדים הסכימו כי סכסוכים ביניהם יידונו בבית משפט במחוז זה או אחר, יש לכבד זאת.
בית המשפט העליון (כבוד השופט ניל הנדל) דן בתיק, במסגרתו עלתה השאלה האם תניית שיפוט ייחודית שחתמו בעלי הדירות מחייבת את נציגות הבית המשותף, והאם כלל נציגות הבית המשותף מוסמכת להגיש את התביעה שהוגשה.

נציגות בית משותף מוסמכת לתבוע קבלן בגין ליקויים ברכוש המשותף

סעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע, על פי חוק, כי לכל בית משותף תהא נציגות. סעיף 69 לחוק המקרקעין תוחם את גבולות הנציגות ואת סמכויותיה לעניינים הנוגעים להזחקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. הפסיקה הכירה בכוחה של הנציגות לבצע פעולות משפטיות בשם הדיירים ביחס לעניינים הנוגעים לניהול הפנימי והשוטף של הבניין, הרכוש המשותף, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים וכיוצ"ב. עוד הוסיף בית המשפט וקבע כי, לשם ההמחשה בלבד, חוזה שנכרת בשם נציגות הבית המשותף ובמסגרת סמכויותיה, הוא בעל נפקות ומחייב את כלל בעלי הדירות, אלא שהסכימו ואלו שהתנגדו.

מכאן, שהנציגות מוסמכת לנקוט בכל פעולה משפטית לשם הגשמת מטרותיה כפי שנקבעו בחוק, לרבות הגשת תובענה כנגד קבלן בגין ליקוי יבנייה, ככל שהם נוגעים לליקויים ברכוש המשותף ונכנסים תחת הגדרת "החזקתו התקינה" הקבוע בסעיף 69 לחוק המקרקעין.

נציגות הבית המשותף אינה כבולה לתניית שיפוט שחתמו בעלי הדירות

השאלה השנייה שנידונה במסגרת הליך זה, היא האם תניית שיפוט ייחודית, עליה חתמו כל בעלי הדירות במסגרת הסכם הרכישה, מחייבת את נציגות הבית המשותף. במילים אחרות, האם הנציגות היא בגדר שלוח של בעלי הדירות או שהיא תובעת כגוף עצמאי ונפרד.

בית המשפט הפנה לעניין זה לפסקי דין קודמים ובין היתר הלכת קדמת לוד, וקבע כי לאור העובדה שהנציגות מוקמת על פי חוק, כאשר החוק מחייב הקמת נציגות בית משותף והסמכתה לפעול להחזקתו התקינה וניהלו של הבית המשותף היא הסמכה ישירה, על פי חוק, כאשר לבעלי הדירות אין אפשרות ליטול ממנה את תחומי אחריותה (לא בדרך של הסכמה באסיפה כללית ולא בדרך של שינוי תקנון), היא אינה כפופה לתניית שיפוט שחתמו בעלי הדירות, משום שבמקרה זה, נציגות הבית המשותף פועלת כגוף עצמאי וישיר, נפרד מבעלי הדירות, מכוח הסמכתה הקוגנטית שבחוק. מטעם זה ממש, לאור העובדה שהנציגות עצמה לא חתמה על כל תניית שיפוט ייחודית לקבלן, היא אינה כפולה לחתימתם של בעלי הדירות.

כך, קבע בית המשפט הנכבד כי הדיון בתיק יוותר בבית המשפט השלום בחיפה ולא יועבר למחוז תל אביב.

פעילות הנציגות כשלוח בעלי הדירות

יובהר כי ייתכנו מצבים בהם יכולה נציגות בית משותף לפעול כשלוח. חוק השליחות, תשכ"ה-1965 מסדיר את מערך השליחות ואת היחסים בין שלוח לשולח, ואין בעובדה שהנציגות מהווה גוף משפטי עצמאי ונפרד כדי לשלול ממנה את האפשרות לשמש, במקרים המתאימים, גם כשלוח.

בכל הנוגע לליקויי בנייה, ניתן לקרוא עוד בנושא על ידי הקלקה על קישור למאמר ליקויי בנייה בעמוד זה.

ההחלטה ניתנה על ידי כב' השופט ניל הנדל.

להחלטה הלאה, לחצו כאן – רע"א 1025/17 נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה.