תביעה לתשלום דמי תיווך

כפי שודאי ידוע לרבים, חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 תוקן (תיקון מס' 1) בשנת 2017, כשהתיקון זכה לכינוי "חוק שכירות הוגנת".
התיקון, בין היתר, מגביל את התשלומים שבעל דירה יכול לחייב שוכר לשאת בהם (לדוגמה ביטוח מבנה), מגביל את היקף הערבויות ועוד.

כחלק מהתיקון, נוסף סעיף 25ט (ב)(3), הקובע כי:
(ב)  השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שאינם מפורטים בסעיף קטן (א), ובכלל זה בתשלומים אלה:
…………..
(3)   תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, שאינם כאמור בסעיף קטן (א), ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.

מחלוקת בין עורכי הדין

נוכח יחסי השוק וכוחו של המשכיר (במיוחד במרכז ובעיר תל אביב), הלכה למעשה, דמי תיווך לעולם מושתים על שוכר הנכס כאשר המשכיר לא נושא בכל תשלום דמי תיווך. בפועל, המשכיר מאפשר למתווך להשכיר את דירתו, ללא כל תשלום של דמי תיווך, כאשר אותו מתווך גובה את שכרו אך מהשוכר ובכפוף לתנאי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996. זאת לנוכח ההיצע והביקוש הקיימים.

מאז תיקון החוק ועד לעת האחרונה, הייתה מחלוקת בין עורכי הדין בנוגע לפרשנות אותו סעיף.

חלק מעורכי הדין סברו שהסעיף בא לתקן את 'עיוות הדין' הנ"ל, כך:
האסכולה הראשונה: חברי האסכולה הראשונה סברו כי המתווך לא יוכל עוד לגבות את דמי השכירות לגבי הנכס, במקרה כפי המתואר לעיל, מהשוכר, וזאת בנימוק שהמתווך לא פעל "מטעם השוכר", אלא "מטעם המשכיר", כפי שנקבע בחוק.

האסכולה השנייה: חברי האסכולה השנייה סברו כי הסעיף האמור אך מגביל את המשכיר לחייב את השוכר לשאת בדמי התיווך שהמשכיר עצמו התחייב בהם כלפי המתווך, ככל ואכן המשכיר התחייב בכך.

נשאלו שאלות רבות בפורומים שונים בנושא ומשרדנו נמנה כל העת עם האסכולה השנייה.

הכרעת בית המשפט בנושא התיקון לחוק השכירות והשאילה

ביום 19.06.19 נתן בית המשפט את פסק דינו. נבהיר כבר עתה כי עסקינן בפסק דין של בית המשפט השלום, אשר, כפי שידוע, אינו מהווה 'הלכה מחייבת' ואין שום הכרח שבעתיד לא תיקבע פרשנות שונה על ידי מותב (שופט) אחר או על ידי בית משפט אחר.

בקצרה נפרט אודות עובדות המקרה:
משרד תיווך פרסם נכס להשכרה בתל אביב. השוכר פנה אל משרד התיווך, התעניין בנכס והתבקש לחתום על הסכם תיווך. השוכר ציין כי הנ"ל, לשיטתו, אינו חוקי, אך לבסוף חתם על הסכם התיווך ואף משרד התיווך העניק לשוכר הנחה מסוימת בגובה המע"מ.

לימים, השוכר לא שילם את דמי התיווך ומשרד התיווך הגיש תביעה כנגד השוכר לתשלום דמי התיווך.
השוכר טען, בין היתר, כי אין באפשרות משרד התיווך לגבות ממנו דמי תיווך שבניגוד לדין ובניגוד לתיקון לחוק השכירות והשאלה.

בית המשפט דחה את טענות השוכר, תוך קביעה כי, לעניינו, הפרשנות הנכונה היא האסכולה השנייה.
בית המשפט ניתח את לשון החוק וקבע כי חוק השכירות והשאילה חל אך על מערך היחסים שבין השוכר למשכיר והוא אינו חל על מערך היחסים שבין המתווך לשוכר, כאשר חזקה כי, ככל והיה ברצון המחוקק לשנות את מערך היחסים שבין המתווך לשוכר, היה מתקן המחוקק את חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 בהתאם לכך.
בית המשפט הוסיף כי סעיף 25ט (ב)(3) לחוק עוסק במקרים בהם המשכיר התחייב לשלם דמי תיווך למשרד התיווך וכעת המשכיר דורש זאת מהשוכר. בית המשפט התייחס, בנוגע לכך, בין היתר בדברי ההסבר להצעת התיקון לחוק הרלוונטי.

לעמדתנו, פסק הדין מפרש את החוק באופן מהימן וכל פרשנות אחרת תסתור את לשון החוק.

לפסק הדין המלא, לחצו כאן – תא"מ 27027-09-18 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-23) בע"מ נ' בן עובדיה