פירוק שיתוף במקרקעין
במקרים רבים מצאו עצמם שניים או יותר שותפים במקרקעין, ועלה הצורך לפירוק השיתוף. המקרים לכך יכולים להיות רבים, כגון: ירושה של נכס שהתחלקה בין מספר יורשים, נכס שרשום כמקשה אחת "מושע" וללא חלוקה של החלקות הפנימיות, קרקע חקלאית עם מספר רב של בעלים וכו'.
על פי דין, כל שותף זכאי לתבוע את פירוק השיתוף במקרקעין בכל עת בהעדר תנייה המגבילה זאת, כך קובע סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כי:
"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."
סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין עוסק במקרה שישנה תנייה המגבילה או שוללת את פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, וקובע כי במקרים כגון דא ובחלוף שלוש שנים, רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף על אף התנייה אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
תביעה לפירוק שיתוף
חוק המקרקעין קובע כי, ככל שישנו הסכם בדבר אופן פירוק השיתוף בין הצדדים, פירוק השיתוף יתבצע על פי ההסכם, ואולם ככל שנקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, אזי יש לפנות למפקח למתן אישור כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 או חיקוק אחר. בהעדר הסכם, פירוק השיתוף יתבצע על ידי בית המשפט, כאשר ככל והמקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, ייטה בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין ובית המשפט רשאי, לעניין זה, לחייב את הצדדים בתשלום תשלומי איזון אחד כלפי רעהו.
כאמור, במסגרת חלוקה בעין לא בהכרח ניתן יהיה לחלק את הנכס באופן מדויק ליחידות על פי שיעור ההחזקה של כל שותף. משכך, תשלומי איזון משולמים, לדוגמה, במקרה בו בעקבות החלוקה בעין כאמור, אחד הצדדים קיבל בפועל חלק שיותר גדול מחלקו בנכס המשותף, והלכה למעשה קיבל זכויות ביתר ממה שמגיע לו.
במידה והמקרקעין לא ניתנים לחלוקה בעין או אם ראה בית המשפט שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, יהיה הפירוק בדרך של מכירת המקרקעין.
כאמור ובמקרים בהם אין הסכמה בין השותפים לפירוק השיתוף, כל שותף במקרקעין זכאי לפנות לבית המשפט בתובענה לפירוק השיתוף.
בית המשפט יבחן את הנכס נשוא התובענה ויקבע את דרך פירוקו, האם חלוקה בעין והאם מכירת הנכס. במקרים מתאימים בית המשפט גם רשאי להורות על פירוק השיתוף על דרך הפיכת הנכס לבית משותף, כאשר עיקר המקרקעין המשותפים ראויים להירשם כבית משותף.
לאחר הכרעה בדבר אופן הפירוק, יקדם בית המשפט את הליך פירוק השיתוף, כאשר בית המשפט ייטה למנות כונס נכסים במידה ופירוק השיתוף יהא על דרך מכירה.
מינוי כונס נכסים
כונס נכסים מהווה זרועו הארוכה של בית המשפט, ומתמנה, על פי רוב, לצורך מכירת הנכס במקרים של פירוק בדרך של מכירה. כונס הנכסים נכנס לנעלי כל השותפים בנכס ומטרתו היא למכור את הנכס עבור כלל השותפים, בפיקוח ואישור בית המשפט, השאת התמורה וחלוקת התמורה לידי כלל השותפים על פי חלקם.
נוסיף שאחד התנאים להגשת תביעה לפירוק השיתוף היא תום ליבו של המבקש. סוגיית תום הלב חלה על כל הליך אזרחי בהתאם להוראות סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 ואף מצאה ביטוי בעקרונות היסוד במסגרת תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018.
מכירת דירה של בני זוג
סעיף 40א לחוק המקרקעין קובע כי במכירת דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בית המשפט יעכב את המכירה כל עוד לא נוכח לדעת שלילדיי בני הזוג הקטינים ולזן הזוג המחזיק בהם נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שייקבע.
נבהיר כי בהתאם לפסיקה, ניתן לעכב את הליך המכירה אם מתסמנת אפשרות קצרת מועד להגיע להסדר כולל וסופי של מערכת היחסים הרכושים בין הצדדים וניתן, במקרים מסוימים, לאחד את הדיון בסוגיית פירוק השיתוף יחד עם יתר ענייני הרכוש.
עורך דין פירוק שיתוף
סוגייה של פירוק השיתוף עשויה להיות סבוכה ולאגד הימנה מכלול מערכות יחסים בין הצדדים שעל הצדדים להסדיר, לדוגמה בהליכי ירושה כאשר ישנם זכויות וחובות נוספות לעיזבון וכאשר אחד הצדדים עדיין מתגורר בנכס.
במקרים רבים כל יום שחולף מבלי שמתבצע פירוק השיתוף בנכס, הנכס ממשיך לצבור חובות והשותפים בנכס מתסכנים שהרשות המקומית, לדוגמה, תטיל עליהם עיקולים בגין החובות. הטלת עיקול אינה דבר של מה בכך ויש בה כדי לפגוע בדירוג האשראי של אותו שותף. אם בעתיד אותו שותף ירצה לקחת הלוואת משכנתה לרכישת נכס או כל אשראי, ייתכן ויתקל בסירוב עקב כך. אנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין פירוק שיתוף מקצועי שעוסק בתחום למתן ייעוץ מקצועי ואישי. מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה בנושא ונשמח לסייע.