סכסוכי שכנים וניהול בית משותף

/סכסוכי שכנים וניהול בית משותף
סכסוכי שכנים וניהול בית משותף 2018-03-01T15:23:24+00:00
כיצד יש לנהל בית משותף ?

לעיתים, מתעוררות מחלוקת באשר לשימוש וניהול רכוש משותף בבית המשותף. מי מן הדיירים מעוניין להרחיב את הדירה שלו, לבצע שדרוגים לבניין הקיים, הקמת מעלית וכו'. על דיירים בבניין משותף לדעת כיצד עליהם להתנהל במסגרת הבית המשותף, כיצד יש להשתמש ברכוש המשותף וכיצד ניתן לשפץ ו/או להרחיב את דירתם, אם בכלל.

רכוש משותף

ראשית, עלינו להבין מה מכיל אותו מונח "רכוש משותף".

רכוש משותף מוגדר בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן "חוק המקרקעין") במפורשות וחוק המקרקעין קובע כי רכוש משותף מהווה כל חלקי הבית המשותף, חוץ מן החלקים הרשומים כדירות. בין היתר הפריטים הבאים מוגדרים כרכוש משותף: קרקע הבית המשותף, גגות, קירות חיצוניים, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, מתקני הסקה וכו'.

סכסוכי שכנים וניהול הבית המשותף
שימוש ברכוש המשותף

ההלכה הרווחת היא כי כל דייר בבית המשותף זכאי לעשות שימוש ברכוש המשותף, כל עוד השימוש הוא שימוש סביר ורגיל ובזמן שהוא אינו מונע שימוש דומה מאחרים, וזאת ללא צורך בהסכמה מפורשת של יתר הדיירים.

הנה כי כן, אין צורך במתן הסכמה מפורשת או מכללא של רוב דיירי הבניין על מנת שאחד הדיירים יעשה שימוש במתקנים המשותפים של הנכס, בתנאים המפורטים לעיל.

על מנת להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה מסוימת, על דיירים הבית להסכים במלואם ועל כך להקבע בתקנון הבית המשותף. ראוי לציין כי ההלכה זהה לצורך שימוש ייחודי ובלעדי בחלק מן הרכוש המשותף, אף ללא הצמדה.

שימוש בחניות הבית המשותף

סכסוכי שכנים רבים נסובים סביב השימוש בחניית הבית המשותף, כאשר החניות אינן מוצמדות למי מהדירות וכאשר אין כל החלטה אופרטיבית של הבית המשותף לעניין חלוקת החניות.

כאמור, החניה מהווה חלק מן הרכוש המשותף בבניין. כל דייר רשאי לעשות שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, כל עוד הוא אינו מונע שימוש דומה מאחרים.

מה הוא שימוש סביר ורגיל ? ההלכה הרווחת בהתאם לע"א 549/73 היא כי שימוש סביר הינו שימוש אשר תואם את יעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי תנאי הזמן והמקום או על פי כוונת בעלי הדירות. תנאי המקום משמעם המקום בו הבית המשותף נמצא או ייעוד הבית המשותף (מגורים, מסחרי, משרדים וכד'). תנאי הזמן משמעם הדרישות והאילוצים שהמציאות מכתיבה.

מן האמור נובע כי כל מקרה יבחן לגופו וכי מומלץ לעשות הסדר בין הדיירים לחלוקת החניות. יחד עם זאת, ברור כי מדובר ברכוש משותף, אשר אין באפשרות מי מן הדיירים למנוע מדייר אחר לעשות שימוש בכך. לעניין זה, מניעה של שימוש ברכוש המשותף ע"י דייר אחר יכול שתבטא גם בחניית שני רכבים בבית המשותף, כאשר מספר החניות הוא כמספר הדירות.

הסגת גבול / פלישה

השתלטות מי מדיירי הבניין על הרכוש המשותף או מקצתו הינה שכיחה למדי. ישנם מספר מקרים בהם אחד הדיירים החליט להשתלט על חלק מן הרכוש המשותף, שלא כדין. המקרה השכיח ביותר הנו המפורט לעיל, השתלטות על מספר חניות.

במקרים מסוימים דיירים מהבית המשותף משתלטים, שלא כדין, על חלקים מן הרכוש המשותף אשר אל להם. במספר מקרים מדובר על מתקני הסקה, גג הבית המשותף, מקלט, חלקים מחצר הבית המשותף וכו'. הדין מאפשר להתמודד עם אותם מסיגי גבול על ידי פנייה לערכאות המתאימות והגשת תביעה לסילוק ידם מן הרכוש המשותף.

זכויות בעלי הדירות

חשוב לציין כי לא ניתן לגרוע מזכויותיהם של בעלי הדירות ללא הסכמתם המפורשת. כן, אין אפשרות להצמיד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת אלא בהסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, זאת בכפוף לתיקון התקנון, בהתאם להוראות חוק המקרקעין.

סכסוכי שכנים וניהול הבית המשותף

 ניהול תקין של הבית המשותף טומן בחובו חובות וזכויות. לבעלי הדירות יש זכויות קנייניות בנכס וכן זכות להשתמש ברכוש המשותף, כפי שמבואר לעיל. סכסוכי שכנים ואי הסכמות הנוגעים לניהול הרכוש המשותף בבית המשותף הנם שכיחים למדי. ישנם מספר דרכים לאכוף את מרות הדין על דיירים אשר משתמשים ברכוש המשותף שלא כדין ו/או דיירים המסרבים לביצוע  מספר הליכים ( כגון: תמ"א 38 ) ללא כל טעם מיוחד. אנו ממליצים להיוועץ עם עורך דין מקרקעין הבקיא ברזי דיני המקרקעין בטרם ביצוע כל פעולה ולצורך מתן ייעוץ משפטי הנוגע לזכויות ולחובות בבית המשותף.

סכסוכי שכנים

מלאו טופס זה ואנו נצור עמכם קשר בהקדם

נדרשים לסיוע משפטי ? מעוניינים ליצור עמנו קשר ?

מלאו את הפרטים הבאים ואנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי.

עורך דין רועי ורשבסקי

נדרשים לסיוע משפטי ? מלאו את הפרטים הבאים ונחזור אליכם בהקדם.

עורך דין רועי ורשבסקי

שם (חובה)


דואר אלקטרוני (חובה)


מספר טלפון (חובה)


תוכן ההודעה